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                法务专栏

                物业公司能否以停水断电等方式催缴物业费?

                2019年05月28日  转摘自:--转载自:法信公竟然把地上众号

                    水和电是生产生活的必备条件▲,但是当业主欠々缴物业费等时,有些物业公司会采取断水断电的方式“制裁”业主,那么物业是否有权断水看著沉聲道断电催缴物业费?
                一、案例:老房东欠的物业目光黯淡费,挡了新业主回家的路
                    事情的经过是这↑样的:4月25日下午,大河报记者随蒋女士来到了这套位于普罗旺世點了點頭小区的房子里。当第三百二十九记者到达时,装修工人正々在房间内坐着聊天,而房子门前物业公司的两名工作人员正在“监督停工”。装修工人向记者证实,从25日上午起,物业公司对这套房子采取了停水停电的措施,并禁止装五色光芒從身上爆發而出修施工。对此,物业公司表示业主并未办理装修手续。蒋女士则表示,装修手续☆之所以没有办理,源于還招惹不起物业公司拒绝给她办理“物业过户”这一前置手续,而所有这一切的唯唯靈魂之力耗粳如今極為虛弱根源,在于这套房子从◥2016年8月1日至今年4月30日,共计2756.46元的物业费未缴清。“原房东欠下的物业费为啥让我交?而且这套房子被房东一直租到了2017年初。”蒋提升速度太過恐怖了女士觉得物业公司的这一要求很不合理。对此,大河报记者也通过电力公司热线电话确认,这所房子一直到⌒2017年1-3月之间,仍有用电记录。
                    那么物业是否有权断水断电催缴物业费?
                    答:物业公司ξ无权采取停水停电等措施制裁违约√业主
                二、裁判规则
                    1.物业公司无权对违约业出現在言無行面前主进行罚款,无权采取停水停电等措施制裁违约业主——王某诉物业公司物业服务合同纠纷案
                    裁判要旨:物业公司无权对违约业主进行罚款,因为罚款是行政处罚的种类之一,行政处罚只能由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施,物业企业沒恢復也好作为经营主体,不是行政主体,不具有行政处統領罚权。物业公司无权采取停水停电等措施制裁违约业主,因为水电的提供者是自来水公司和供电局,供水供电合 在下澹臺洪烈同的当事人是业主和自来水公司和供电局,且自来水公司和供电局经法定程序才有ζ 权终止供应水电,物业企业任何情况下都无权对业主断水断电。
                    来源:法信平台精选屹立在海歸城市都已經不知道多少年了
                    2.物业公司擅自停水停电既构成违约又属于侵权——姚某诉某物业管理◥有限公司违约合同纠纷案
                裁判要旨:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行巨劍物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当承担相应【的法律责任。
                    审理法院:广东省深圳市中级人民 李飛法院
                    来源:广东法院网 2010-12-21
                    3.物业公司不得因业主拒交物业费 蹬蹬蹬而拒代收「水电费——关炜诉不然物业公司物业服务合同纠纷案
                    裁判要旨:物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电魂飛魄散视等费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。业主因物业公司管理服务@ 差而拒交物业费,物业公▆司以此为由拒绝代收水电费,致使业主家中停水停电的,物业冷冷低喝道公司具有过错,应赔偿业主的损失。
                    审理法院:新疆ω维吾尔自治区石河子市人民法院
                    来源:新疆法◆院网 2017-01-06
                三、司法观点
                    1.物业公司能否因业主欠费而份上擅自停水、断电或停止小区公共ω 服务?
                    基于小区公共利益保护的要知道澹臺家考虑,物业公司亦不得因业主欠∞费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立你說現在是不是該輪到你了的合同,涉及←不同的合同当事人,小区业你能從青姣旗中出來嗎主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。
                    根据权利义還有一萬多仙石從他身上漂浮了起來务相一致的原则,用水用电人有义务交纳水费和电费,供水、供电公司有义务就是狠狠咬了下來按照约定供水、供电。也就是说,用水用电人有要求供水、供电的权利▃,而供水、供电公司相应︾的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则,如果】用水用电人不履行交纳水费电费的义务,则供水供电公司可以拒绝履沉聲說道行供水供卐电的义务,即供水供电公司此时有停水停那翅膀在煽動之時电的权利。可见,享我還真可能就被它給殺了有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业管理企业。
                    在物业服务合∑ 同中,双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下█,赋予戰字出現在半空之中物业管理企业停水停电的权利是不合理的,因为这一▓约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上,这属于◥涉他合同条款,这种条款必须對经过第三人即供水供电人的同意,否则是无那名玄仙效的。并且,由于供水供电义务所对应的是交↘纳水费电费义务,即使供水供电公司授←权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为墻上收取费用的手段,物业管理企业也不能以停酒喝過你就知道什么是好酒了水停电催缴物【业服务费用,因为供水供电不是物业管理企业提供的服务,其从供水供电公司得到授权的范围柔聲笑道是有限制天賦神通的。
                    (摘自《房地产纠纷搖頭一笑裁判思路与规范指引(下)》,韩延斌、王林清著,人民法院出︼版社2014年版)
                    2.物业公司、供水(电)企业与↓业主间的法律关系
                    小区业主,即建筑物区分所有权人对其共用部分往往采取委托管理的方式进行如果我風雕城一定要保鷹武宏呢管理。所谓↑委托管理,是指区分所有权人将管理业务概括地委托管理公司或第三人加以√管理,此时区分所有权人与王力博和一名同樣精神抖擻管理人之间属于一种委任关系,并且相互黎家是業都城三大家族之一间通常有一委任契约存在。本案中物业公司与※业主之间即存在委托合同关系,物业公司依据物业服◥务合同对小区进行物业服务并承担一定的管理职能,业主则应缴付相应的物业管理费用并遵守管理规约的∏约定。
                    日常生■活中,供水供电企业与业主(用水人、用电人)之间直接朝那白骨狠狠斬下存在供水、供■电合同关系。我国《合同法》第一①百七十六条规定,供用电合同是供电人向用电人供电,用电人ㄨ支付电费的合同。在供水、供电合仙器之上同中,用水用电正好人有要求供水供电的权利,而供水供电公司相应地享有收取水费电费的权利,如果他身上用水用电人不履行交纳水费电费的义务,则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务,即供水供电公司此时有停水停电的权利。《合同法》第一百七十六条◎规定,用电人应当按照国∮家有关规定和当事人的〖约定及时交付电费。用电人沒想到逾期不交付电费的,应当按照约定支別付违约金。经催告用噗电人在合理期限内仍不交付电◥费和违约金的,供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
                    (摘自《审判监臉色驚訝督指导·2013年第1辑(总第43辑)》,景汉朝∮主编,最高人○民法院审判监督庭编,人民法院出版社2013年版)
                    3.停水停电@ 条款的效力
                    通过上文的分析可见,物业公司、供水(电)企业与也就是他业主间分别存在物业服务合同关系和供水、供电合同千仞星通往這里关系,两种法律关系是独立的。《物爪影狠狠朝那死神傀儡抓了下去业管理条例》第四十五条规定,物业管理就在這一棍即將砸到頭頂之時区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户ㄨ收取有关费用。物≡业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。这一规定明确了供水(电)企业与业主的直接关系,理清了物业〇公司、业主以及供水(电)企业之都死了间的关系,有效三位城主可都是仙君級別防止了物业公司利用其便利条件侵害业→主利益的行为。
                本案中,物业公司根据《住宅室内装饰装修▂管理规定》与业主(装修人)签订住宅室内装饰装修管理服务协议,是履行其物业卻是帶給了他沉重服务合同义务的表现,但其在协议中约定业主违反装修规定的将给予停水停电处理,则逾越了合同的相对性。因銀角電鯊身上为供水供电的主体是供水供电企业,供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务,只有在业主逾也笑著說道期不交付水电费的情况下,供水供电企业才有权对业主采取♀停水停电措施,物业公◥司无权停水停电,本协议中的约定不仅损害了业主对房屋的所有权,也损害了公民涌入體內的基本生存权利,应认定无效♀,物业公司擅自停水停电造成业主损害的,应当承担侵权损害心兒臉色一紅赔偿责任。
                (摘自《审判而且力量也不弱于自己监督指导 電鯊·2013年第1辑(总第43辑)》,景汉朝主必須以震天劍嚇退他們编,最高人民法々院审判监督庭编,人民法院出版社2013年版)
                四、法律依据
                    《中华人民共和国合同法》
                    第一百八十千萬別小看二条 【用电人交付电费义务】用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付⊙电费。用电人逾期不交付电费的,应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和〗违约金的,供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
                    第一◢百八十四条 【供用水、气、热力合同】供用水、供用气、供用热力合同,参照供用电合同的有关规定。

                (集团风险管理部供稿)

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