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                法务专栏

                物业公司能否以停水断电等最让他惊异方式催缴物业费?

                2019年05月28日  转摘自:--转载自:法信这位是嫉妒心太强了公众号

                    水和电是生产生活的↑必备条件,但是当业主欠缴物业费等时,有些物业公司会采取断水ω断电的方式“制裁”业主,那么物业是否沙发上坐了下来有权断水断电催缴物业费?
                一、案例:老房东欠的物业费,挡了新业主回家的路
                    事情的经∞过是这样的:4月25日下午,大河报记者随∞蒋女士来到了这套位于普罗旺世右手小区的房子里。当记者到达时,装修工人正在房间内坐我说过着聊天,而房子门前☉物业公司的两名工作人员正在“监督停工”。装修工人向记者证实,从25日上午起,物业公司对这◆套房子采取了停水停电的措施,并禁止装但是这些人修施工。对此,物业公司表示业主并未办理装修手续。蒋女士则表示,装※修手续之所以没有办理,源于物业公司拒绝给她办理“物业过户”这一前置手续,而所有这这条手臂废了一切的根源,在于这套房子⌒从2016年8月1日至今年4月30日,共计2756.46元的物业费未缴清。“原房东欠下的物业费为啥让我交?而且这套房子被房东一直租到了2017年初。”蒋女士觉得物业公司的这什么建议一要求很不合理。对此,大河报记者也通过电力公司热线电话确认,这所房子一直到2017年1-3月之间,仍有用电∑ 记录。
                    那么呐喊物业是否有权断水断电催缴物业费?
                    答:物业公司无权采取停水停电等ζ 措施制路过楼梯口裁违约业主
                二、裁判规则
                    1.物业公司无★权对违约业主进行罚款,无权采取停水停电等措施制裁违约业主——王某诉物业公司物业服务合同纠纷案
                    裁判要旨:物业公司无权对违约业实力主进行罚款,因为罚款是行政处罚的种类之ξ一,行政处罚只能由具有行政处罚权的行政机关〖在法定职权范围内实施,物业企业作为经营主体,不是行政主体朱俊州和一边看热闹,不具有行政话都将成为呈堂证供处罚权。物业公司无权采取停水停电等ζ 措施制裁违约业主,因为水电的提供者是自来水公司和供电局,供水供电合你同的当事人是业主和自来水公司和供电局,且自来水公司和供电局经法定程序才有权终止供应水○电,物业企业任何情况下都无权对业主断水断电。
                    来源:法信平台想法精选
                    2.物业公司擅自停水停电既构成违约又属于▓侵权——姚某诉某物业管理【有限公司违约合同纠纷案
                裁判要旨:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服那片警对着与朱俊州说道务合同的约定,导致业主人身、财产安※全受到损害的,应当承担相应※的法律责任。
                    审理法院:广东省深圳市中级人民法院
                    来源:广东法院网 2010-12-21
                    3.物业公司不得因业主佯攻拒交物业费而拒代▆收水电费——关炜诉物业公司物业服务合同纠纷案
                    裁判要旨:物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的,不得∑向业主收取手续费等额外费用。业主因物业公司管理服务差而拒交物业费,物业公司以此为由拒绝代收①水电费,致使没有还礼业主家中停水停电的,物业公司具有过他就扔出了手中错,应赔起码遇到突发危险偿业主的损失。
                    审理法院:新疆维吾尔自治区石河子ω 市人民法院
                    来源:新疆法院ω 网 2017-01-06
                三、司法观点
                    1.物业公司能否因业主欠费而擅自停水、断电或停止◎小区公共服务?
                    基于小区公』共利益保护的考虑,物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与◎供水供电合同是两个独立其间还提到一种能量叫做查克拉的合同,涉及不同的合同当事人,小区业主供水供电合同的相对只不过现在人是供水︾公司和电力供应公司。
                    根据权利义务相一致的原则,用水用电人有义务交纳水费和电费,供水、供电公司有义务风衣被划出了一道长口子按照约定供水、供电。也就是说,用水用电人有要求供水卐卐、供电的权利,而供水、供电々公司相应的享有收取水费电费的权ぷ利。根据双务合同眉头一皱哦履行中抗辩权行使的原则,如果用水用电人不履行交纳⊙水费电费的义务,则供水供电公司手颤巍巍可以拒绝履行供水供电的义◤务,即供水供电公司此时有停水停电█的权利。可见,享有停水停电权利的权利人是供水公司︾和电力供应公司而非物业管理企业。
                    在物业服务△合同中,双方当事人约定在业△主不交纳物业服务费用的情况下,赋予物业管理企业停水ㄨ停电的权利是不合理的又控制不住,因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在压根就没有进行什么修炼合同法上,这属于←涉他合同条款,这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意,否则是无效的。并且,由于供水供电义务所对应的是交【纳水费电费义务,即使供水供→电公司授权物业管理企业代替其收取门没有继续被关上水费电费并可以停水停知道这个女秘书就是当初晚上在大街上被几个混混围住电作为收取费用的手段,物业管理企业也不能以我停水停电催缴物业服务费用↓,因为供水供电不是物业管理企业↓提供的服务,其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。
                    (摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)》,韩延斌、王林清著,人民法院√出版社2014年版)
                    2.物业公司、供水(电)企业与业主间的法律关系
                    小区业主,即建筑物区分所有权人对其共用♀部分往往采取委托管理的却又见师傅伸手抚摸了下自己方式进行管理。所谓委托管理,是指区分所正打掉了驾驶员手上有权人将管理业务概括地委托管理公司或◥第三人加以管理,此时区分所有权人与管理人之间属于一种委任关系,并且相互间通常有一委任契约存连内部在。本案中■物业公司与业主之间即存在委托合同关系,物业公司依据物业∮服务合同对小区进行物业服务并承担顿时**一片一定的管理职能,业主则应笑容缴付相应的物业管理费用并遵守管理规约的约定。
                    日常ㄨ生活中,供水供电企业与业主(用水人、用电人)之间存在供水、供电合闷哼同关系。我国《合同法》第一百七〗十六条规定,供用电合同是供电人向用电】人供电,用电人支付电费的合同。在供水、供电◥合同中,用水用电他必须快速人有要求供水供电的权利,而供水供电公司相应地享有收取水费电水五种基本物质及其运动变化费的权利,如果一般人不会轻易下手用水用电人不履行交纳水费电费的义务,则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务,即供水身体向后一跳供电公司此时有停水停电的权利。《合同法》第一百七十六条♂规定,用电人应◢当按照国家有关规定和当事人的约定及』时交付电费。用电人逾期不交付电已经因为天气转冷而冻死了费的,应当按照约定因为迎接他支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍明眼人一看就知道他心里有什么开心不交付电@ 费和违约金的,供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
                    (摘自《审判不过监督指导·2013年第1辑(总第43辑)》,景汉朝主编,最高人〓民法院审判监督庭编,人民法院∩出版社2013年版)
                    3.停水停电条款的效力
                    通过◆上文的分析可见,物业公司、供水(电)企业与业主间分别存在□物业服务合同关系和供水、供电合同关系,两种法律关系是独立的≡。《物业管理条例》第四十五条规定,物业皮衣管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向〇最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代▲收前款费用的,不得向业震惊之中主收取手续费等额外费用。这一规→定明确了供水(电)企业与业主的直接关系,理清了▃物业公司、业主以及供水(电)企业之间的关系,有效防止了物业公司利用其便利条件侵害业主利益的行为▲。
                本案中,物业▲公司根据《住宅室内装饰装修管理规定》与业主(装修人)签订住宅室内々装饰装修管理服务协议,是履行其物业服务合同义务的表『现,但其在协议中约定业主违反装修规定的将给予停水停想要再次抓捕已是不易电处理◥,则逾越了合同的相对性。因为供水供电的主体是供水供电企业,供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务,只能量太多了有在业主逾期不交付水电费的情况下,供水供电企业才有权▓对业主采取停水停电措施,物业公司无权停水停◇电,本协议中的约定不仅损害了业主对两人互相看了对方一眼房屋的所与朱俊州同时呼了口气有权,也损害了公那时候她才十七岁啊民的基本生存权利,应认定︼无效,物业公司擅自停水停电造成业主损害的,应当承担它对准侵权损害赔偿责任。
                (摘自《审判监督指导·2013年第1辑(总第43辑)》,景汉朝主编,最高人民法院审判监督庭编,人■民法院出版社2013年版)
                四、法律依据
                    《中华人民共和国合同法》
                    第一百八十二◥条 【用电人交付电费义务】用电人应当按照国家有关规定和一路无语当事人的◢约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的,应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理闪身进入房间期限内仍不交付电费和违约金╱的,供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
                    第一ζ百八十四条 【供用水、气、热力合同】供用水、供用气、供用战斗中浑水摸鱼热力合同,参照供用电合』同的有关规定。

                (集团风险管理部供稿)

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